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上周五，海曙开了个招商大会，一批重大项目签约，据官方发布的消息，投资总额高达： 1025亿。 比大家熟知的1024还多了一个亿。 海曙现在一点也不低调了，自从换了领导之后，广德湖、体育公园、艺术中心、植物园等一大批规划，在短短几个月之内紧锣密鼓的推出。当然，最大的IP还是西枢纽。 西枢纽的先导工程（交通、水利、拆迁等）已经开工，今年计划开工西枢纽的本体——高铁西站和新的航站楼。如果一切顺利，2023年将是西枢纽由蓝图转变为工程的开局之年。 开工最大的意义，在于敲定了不会再生变数。
尽管规划很宏大，但海曙西目前并没什么像样的楼盘，二手房价格也涨不动，并没有肉眼可见的投资机会。 但如过换个角度，海曙其实已经有了大量的投资机会，只不过这个机会不那么显而易见，操作起来也有不小难度。 这个机会叫做拆迁。 说到拆迁，无疑首先想到的是西枢纽。由于机场北面、鄞县大道一带基本属于建成区，拆迁成本高，西枢纽带来的拆迁机会主要集中在南片。 洞桥，可以说是西枢纽拆迁的主战场。 有关西枢纽拆迁，有二条主线值得关注： 第一条是道路建设带来的拆迁，重点工程有绕城高速改线（往南拓）、秋实路高架南延、鄞城大道西延。这些大型市政道路占地不小，沿线拆迁量也很大。第二条是功能板块带来的拆迁，比如国际博览中心布局在洞桥的北面，物流中心布局在古林的西面、横街以南，这些板块都是拆迁大板块，在未来3-5年内会逐步实施。 当然，绕城之内、西枢纽以南、以东的拆迁，更是板上钉钉的。 现在，西枢纽一些工程已经开工，大部分工程也都列入了开工计划，拆迁机会其实已经不多了。现在要能买到这几个板块内有产权的土地或房屋，无论是住宅、工业还是商业，都有机会获得拆迁的超额红利。对于有资金的投资者来说，老司机建议今年可以多在西枢纽南片去转转，看看那些村子能不能买到厂房、带产权的房屋。好坏不重要，只要在拆迁范围之内，产权清晰就行。
海曙第二个成规模拆迁的板块恐怕是广德湖及其周边，即绕城高速、汇士路和杭甬高速合围而成的三角形区域。这个区域大约4-5平方公里，现状为农村。 根据2020-2035宁波国土空间规划，这个区域没有纳入城市建设用地，由此老司机猜测是留给了广德湖。 广德湖具体位置和占地未知，根据官方披露的规划，其规模超过10个月湖，面积是很大的。除了湖体本身，周边沿湖的开发无疑是重中之重，因此拆迁范围肯定比湖本身更大。 近期，汇士路两侧可能是开发先导，这里距集士港近，又有6号线开建，两侧可开发用地不少。 据规划，广德湖要2026年底开始动工，因此前期拆迁可能就在三年之内，这一带如果能买到价格低、面积大、产权清晰的地产或房产，无疑是划算的。但广德湖开发不是没有隐患，最大的不确定在于推迟，这样的大工程，前期投入大，回报周期长，甚至可能亏钱，对于海曙来说，是不是会按计划进行，值得观察。 如果海曙不差钱，广德湖大概率是会按计划上马的。
海曙第三个大规模拆迁的区域无疑就是姚江新城（南岸）了。 前不久，2022年第四批次土拍，本来有长乐三块地，由于技术原因，这三块地临时被撤下，一时间众说纷纭。 长乐也位于姚江新城南片，只不过这里离姚江比较远，离中山路比较近。根据规划，中山路以北，都属于姚新的范畴。 但姚江新城南片的主体在通途路以北，即梁祝板块。通途路规划高架，东西两端是机场路和南环高架，除了不通地铁（5号线二期遥遥无期），这个板块的开发条件已经比较成熟。目前，这个板块内仅开发了天逸湾、梁祝天地、五江口的江汇城，以及少量安置房。板块内留下的，是大大小小十来个自然村，以及规模不一的厂房。梁祝板块曾被永农这个话题“折磨”了很多年，但最新的国土利用规划显示，这个板块所有的永农未来都将置换，城市开发在15年内必将全面铺开。 所以，梁祝板块的拆迁前景也是相对明确的，不过时间上同样未为可知，如果有耐心，终将收获拆迁回报。
未来10年，海曙的拆迁规模可能是几个区中最大的，这必然会造就一大批财富神话。曾经，城市东、南方向是拆迁户的主力，现在风水转到了城西。拆迁造富的机会是历史性的，只有少数人能够碰到，错过了这个发展阶段，后面碰到的机会更小。不少城市、许多板块可能会停止“生长”。 在搏拆迁的投资中，一种思路是城市扩张，另一种思路是旧城翻新，对于海曙西来说，最大的机遇无疑是前者。当然，最大的受益者，也必将是世代生长在这片土地上的农民，他们的住房面积大、占地大，赔偿的数额远高于老城的商品房。但对于城里过去的投资客来说，小产权农民房投资风险不小。碰到拆迁，=不少原住民会选择撕毁合同，后患无穷。 毕竟，拆迁的一系列手续，都需要原住民出面配合。因此老司机才反复强调，产权要清晰，无论土地还是房屋，只有可交割的产权才有意义。也就是说，无论是土地证还是房产证，要能做得出来才值得投资。 这种机会不是显而易见的，需要花时间精力慢慢去找。
本文源自微信公众号： 房产老司机
